Die ING-DiBa Baufinanzierung läuft weitgehend digital ab, doch das ändert nichts daran, dass am Ende dieselben Kriterien wie bei jeder Bank über Zusage oder Ablehnung entscheiden. Wer den Antrag stellt, sollte genau wissen, welche Unterlagen gefordert werden, wie lange die Prüfung dauert und an welchen Stellen es typischerweise hakt. Dieser Beitrag konzentriert sich genau darauf – auf den Weg vom ersten Klick bis zur unterschriebenen Genehmigung.
Welche Kriterien entscheiden über die Genehmigung?
Bevor überhaupt ein Dokument hochgeladen wird, prüft die Bank drei Kernbereiche: die persönliche Bonität, das Eigenkapital und den Wert der Immobilie. Bei der Baufinanzierung ING läuft die erste Einschätzung automatisiert über den Online-Rechner, die endgültige Entscheidung trifft aber ein Sachbearbeiter anhand der eingereichten Belege.
- Bonität: Schufa-Auskunft, Einkommensnachweise der letzten drei Monate, bei Selbstständigen die letzten zwei bis drei Jahresabschlüsse.
- Eigenkapital: Üblich sind mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten aus eigenen Mitteln, wer weniger einbringt, zahlt spürbar höhere Zinsen.
- Beleihungswert: Die Bank bewertet die Immobilie unabhängig vom Kaufpreis und finanziert in der Regel nur bis zu einem bestimmten Prozentsatz dieses Wertes, meist zwischen 60 und 80 Prozent.
Liegt der Beleihungsauslauf höher, verlangt die Bank einen Risikoaufschlag oder zusätzliche Sicherheiten. Bei Neubauten fließt zusätzlich der Bautenstand in die Bewertung ein, weshalb ein detaillierter Kostenvoranschlag und ein realistischer Bauzeitenplan Teil der Unterlagen sein sollten.
Der Weg vom Antrag zur Zusage
Der Ablauf bei der Baufinanzierung bei ING DiBa folgt einem festen Schema, das sich in vier Phasen gliedern lässt. Wer diese Reihenfolge kennt, vermeidet unnötige Rückfragen und Verzögerungen.
- Konditionsanfrage: Über den Online-Rechner werden Kaufpreis, Eigenkapital und gewünschte Zinsbindung eingegeben, das Ergebnis ist ein unverbindlicher Konditionsvorschlag.
- Dokumentenupload: Einkommens-, Vermögens- und Objektunterlagen werden im Kundenportal hochgeladen, teilweise reicht ein Foto der Unterlagen per App.
- Kreditprüfung: Ein Sachbearbeiter gleicht die Angaben mit den Belegen ab und lässt bei Bedarf ein Wertgutachten erstellen.
- Vertragsabschluss: Nach der internen Freigabe erhält der Antragsteller die Vertragsunterlagen, die unterschrieben und zusammen mit der Grundschuldbestellung an den Notar gehen.
Erst nach Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch zahlt die Bank die vereinbarte Summe aus – bei Neubauten meist in Teilbeträgen entsprechend dem Bautenstand. Diese Etappen sind bankübergreifend ähnlich, digital abgewickelt wirkt der Prozess bei der ING-DiBa aber spürbar schneller als bei klassischen Filialbanken.
Welche Unterlagen werden konkret verlangt?
Unvollständige Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen bei jeder Baufinanzierung ING DiBa. Wer die folgende Liste vor dem ersten Antrag durchgeht, spart sich mehrere Nachfragerunden.
- Gehaltsnachweise der letzten drei Monate beziehungsweise aktuelle Bilanzen bei Selbstständigkeit
- Aktuelle Schufa-Selbstauskunft und Übersicht bestehender Kredite
- Grundbuchauszug und Lageplan der Immobilie
- Kaufvertragsentwurf oder Notartermin-Bestätigung
- Bei Neubau: Baugenehmigung, Baupläne, Baubeschreibung und Kostenaufstellung des Bauträgers
- Energieausweis, sofern für das Objekt bereits vorhanden
- Nachweis des Eigenkapitals, etwa Kontoauszüge oder Depotauszüge
Bei Sanierungen oder Anbauten verlangt die Bank zusätzlich einen detaillierten Kostenvoranschlag der ausführenden Betriebe. Fehlt dieser oder ist er zu grob geschätzt, wird die Bewertung des Beleihungswerts unsicherer, was die Zusage verzögert oder die Kreditsumme senkt.
Wie lange dauert die Zusage – und was verzögert sie?
Bei vollständigen Unterlagen und klaren Einkommensverhältnissen liegt die Bearbeitungszeit häufig zwischen einer und drei Wochen. Verzögerungen entstehen fast immer an denselben Stellen, unabhängig davon, ob es sich um einen Neubau, einen Kauf oder eine Anschlussfinanzierung handelt.
- Fehlende oder veraltete Einkommensnachweise: Gehaltsabrechnungen älter als drei Monate werden meist nicht akzeptiert.
- Unklarer Beleihungswert: Bei ungewöhnlichen Objekten – Denkmalschutz, gewerbliche Mischnutzung, sehr ländliche Lage – dauert das Wertgutachten länger.
- Unvollständige Bauunterlagen: Fehlt die Baugenehmigung oder ist der Kostenvoranschlag nicht plausibel, fordert die Bank Nachbesserungen an.
- Wechselnde Finanzierungswünsche: Wer während der Prüfung Zinsbindung oder Tilgungssatz ändert, löst eine neue Bonitätsprüfung aus.
Ein häufig unterschätzter Punkt sind Bereitstellungszinsen: Wird die zugesagte Summe nicht innerhalb der vereinbarten Frist abgerufen, berechnet die Bank Zinsen auf den nicht ausgezahlten Betrag. Bei Neubauten mit längeren Bauzeiten lohnt es sich deshalb, die bereitstellungszinsfreie Frist möglichst lang zu vereinbaren.
Direkt beantragen oder erst vergleichen?
Nicht jede Finanzierungssituation ist bei einer einzelnen Bank am besten aufgehoben. Ein sauberer Baufinanzierung-Vergleich lohnt sich vor allem dann, wenn die Konditionen mehrerer Anbieter tatsächlich unterschiedlich ausfallen – und das ist häufiger der Fall, als der erste Online-Rechner vermuten lässt.
| Situation | Direkt bei ING-DiBa beantragen | Vorher vergleichen |
|---|---|---|
| Angestellte mit stabilem Einkommen, Standardobjekt | Meist ausreichend, schnelle Bearbeitung | Weniger nötig, Konditionen selten weit auseinander |
| Selbstständige mit unregelmäßigem Einkommen | Prüfung dauert länger, nicht jede Bank finanziert gleich | Empfehlenswert, um Anbieter mit passender Bonitätsprüfung zu finden |
| Kombination mit KfW-Förderung | Möglich, muss aber separat beantragt werden | Sinnvoll, da Förderbanken unterschiedlich eingebunden werden |
| Ungewöhnliches Objekt (Denkmalschutz, Mischnutzung) | Höheres Risiko einer Ablehnung oder Auflagen | Wichtig, da Spezialanbieter oft bessere Konditionen bieten |
Wer eine Baufinanzierung ING-DiBa ohne vorherigen Vergleich abschließt, verschenkt selten viel, solange die eigene Bonität unproblematisch ist und das Objekt Standardkriterien erfüllt. Bei komplexeren Fällen – mehrere Einkommensquellen, Fördermittelkombination, ungewöhnliche Bauvorhaben – zahlt sich der Blick auf mehrere Angebote dagegen fast immer aus, weil die Bewertungsspielräume der Banken hier deutlich stärker variieren.
Fazit
Die Genehmigung einer Baufinanzierung entscheidet sich an denselben drei Punkten wie bei jeder anderen Bank: Bonität, Eigenkapital und Beleihungswert des Objekts. Der digitale Prozess macht die Bearbeitung zwar schneller, ersetzt aber nicht die sorgfältige Vorbereitung der Unterlagen – besonders bei Neubauten mit Baugenehmigung, Kostenvoranschlag und Bauzeitenplan. Wer seine Situation realistisch einschätzt, weiß, ob der direkte Antrag ausreicht oder ob sich ein Vergleich mehrerer Anbieter lohnt, bevor die Unterschrift unter dem Vertrag steht.
